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Un estudio realizado por Aguirre Newman sobre el mercado residencial turístico de la Costa del Sol, en la zona comprendida entre Torremolinos y la Alcaidesa, constata que se está produciendo una “ralentización” general de las ventas desde septiembre de 2005.

Así, la directora de esta empresa en la Costa del Sol, Maria Monasterio, señaló como causas el aumento del número de las promociones; el surgimiento de nuevas zonas turísticas, principalmente Levante y Almería; y la “inseguridad jurídica” en municipios como Marbella o Estepona.

Según Monasterio, este retroceso es “especialmente evidente” en Marbella y su área de influencia, mientras que el especialista Emilio Langle consideró que “el alto porcentaje de la demanda satisfecha, el alto nivel de los precios, la incertidumbre política y judicial de la zona y la competencia de otros mercados más económicos en España y otros países de Europa, como Bulgaria y Croacia, son los factores fundamentales para que se de un mantenimiento, que no un empeoramiento, de los ritmos de venta”.

Asimismo, el informe elaborado por este grupo consultor señala que la tasa de crecimiento de la oferta de vivienda nueva en la zona ha sido la menor en los últimos cinco años.

En el caso de la vivienda plurifamiliar, la nueva oferta se ha incrementado un 7,7% frente al 14,8% de 2004. En cuanto al volumen de nuevos chalets puestos a la venta se ha reducido un 17,5% en los últimos 12 meses.

De esta manera, el precio medio de los pisos en altura en la Costa del Sol incrementó su precio durante 2005 en un 2,6% por término medio resultando un crecimiento del 7,1% del precio por metro cuadrado, reduciéndose en un 4,3% de la superficie media de las viviendas puestas a la venta.

Según se recoge en el informe, la vivienda media que se comercializa en la zona es un piso de dos dormitorios y 130 metros cuadrados, con un precio medio de algo más de 360.000 euros.

En lo que se refiere a la vivienda unifamiliar (chalets) el precio medio ha disminuido un 3,1%, produciéndose en los últimos doce meses una reducción de un 5,3% en la superficie media, incrementándose un 2,4% el precio del metro cuadrado. Así, el chalet medio puesto a la venta tiene tres dormitorios, una superficie de 236 metros cuadrados y un precio de venta que asciende a 537.000 euros.

En cuanto a la oferta, el informe destaca, además de su menor crecimiento, el incremento de nuevos proyectos, principalmente plurifamiliares, en los municipios de Casares y Manilva.

“Las únicas zonas de la Costa del Sol con superficie suficiente para promover desarrollos con campo de golf asociado”, explicó Langle. Sin embargo, en el resto de las zonas analizadas, la actividad “se ha reducido” en los últimos doce meses, apostilló.

Por su parte, Monasterio precisó que, en las promociones, la vivienda en altura predomina sobre la unifamiliar, representando el 93% de la oferta inicial general, indicó Monasterio. Por tipologías, la oferta inicial de piso es ahora un 7,7% superior a la de abril de 2005 mientras que la de los chalets ha retrocedido “por primera vez” en los últimos tres años situándose el coeficiente en un 17,5%.

En este sentido destaca el caso de Marbella (Málaga) en donde la oferta inicial de vivienda en altura ha retrocedido por segundo año consecutivo, añadió Langle. “En el conjunto, en la Costa del Sol predomina la oferta de pisos de dos dormitorios y de chalets de tres”, matizó.

En cuanto a los precios durante el último año se refiere, los especialistas destacaron el incremento registrado por la vivienda en altura en Marbella, que ha “desbancado” a Sotogrande como el municipio “más exclusivo” de la Costa del Sol. “En la actualidad, no se puede comprar una vivienda en toda la zona por menos de 182.000 euros”, explicaron los analistas.

En cuanto al stock, las cifras que se manejan son muy similares a las del año pasado, siendo de un 34% la oferta inicial de pisos y un 41% la de los chalets. Como consecuencia de la ralentización de las ventas la oferta de vivienda en altura ‘llave en mano’ pendiente de compradores ha ascendido hasta el 15% desde el 13% de 2005 mientras que la de los chalets ha pasado del 17% al 25%.

De estos datos se deduce que los ritmos de venta han empeorado en 2005, teniéndose un plazo medio de comercialización de las promociones de vivienda en altura de casi 32 meses, tres más que hace un año.

Según se desprende del estudio, este empeoramiento ha sido “más acusado” en los municipios de Marbella, Mijas y Estepona. En cuanto a los plazos de comercialización de las viviendas unifamiliares el informe recoge que se tarda una media de 33 meses en cerrar el proceso de venta, dos meses más que en abril de 2005, alargándose especialmente en Marbella y Sotogrande.

El documento realizado por la consultora inmobiliaria refleja que la demanda internacional supone el 70% del total, sobresaliendo los holandeses y nórdicos a los que se están sumando irlandeses y británicos como principales compradores de vivienda residencial en la Costa del Sol, observándose sin embargo un “ligero retroceso” en el caso de los británicos.

De esta manera, el 30% de los compradores corresponden a la demanda de ciudadanos españoles que han optado, principalmente por municipios como Torremolinos, Benalmádena y Fuengirola.

Según los analistas el mercado residencial turístico es el compuesto por la población que por “la reiteración de visitas” se convierte en residencial en el entorno en el que opta por pasar la mayor parte de su tiempo de ocio o desarrollando con frecuencia actividades turísticas.

Para la consultoría, durante los próximos doce mese se continuará con la tendencia siguiéndose con un menor crecimiento de la oferta y manteniéndose los ritmos de venta.

En este sentido, los especialistas destacaron que los precios subirán “ligeramente” por encima del IPC, observándose un mayor protagonismo de los compradores procedentes de Alemania, Bélgica, Holanda y Países Nórdicos. Asimismo, el informe concluye anunciando que se producirá una reducción en la aparición de nuevas promociones y se mantendrán las superficies medias.