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El precio de la vivienda crecerá en 2006 en el entorno del 3 por ciento, un ritmo similar al de la inflación prevista, como consecuencia de una moderación de la demanda de viviendas. Así lo augura el Servicio de Estudios del BBVA, que detecta ya en el mercado señales de esta evolución, como que se hayan alargado los plazos de venta de inmuebles y que la compra de viviendas esté dejando de ser una inversión ‘refugio’, porque la bolsa está volviendo a dar rentabilidades superiores.

En la última década la demanda de viviendas ha superado el millón de unidades al año. Esta situación está comenzando a cambiar, según el Servicio de Estudios del BBVA. Sus estimaciones señalan que el mercado del sector experimentará el año próximo una importante desaceleración con respecto a los incrementos de precios superiores al 15% de los últimos años. Según el Ministerio de Vivienda, el precio de la vivienda libre, tanto nueva como usada, creció un 17,45% en 2004, sólo el 0,19 puntos menos que el año anterior.

El BBVA asegura que existen elementos que llevarán a una moderación de la demanda de vivienda a partir de 2006, como lo demuestra el hecho de que se hayan alargado los plazos de venta de inmuebles y que se esté moderando el ritmo de entrada de la inversión extranjera, tras haberse multiplicado por ocho en la última década y ser el 1% del PIB, y que el potencial al alza de tipos de interés también acabará afectando a la demanda de crédito y al coste de oportunidad de la inversión.

La entidad señala además que las rentabilidades de inversiones alternativas, como los fondos o las acciones, están siendo superiores a las del alquiler de vivienda. En 2004, por primera vez en los últimos cinco años, la rentabilidad de la bolsa fue similar a las revalorizaciones de la vivienda, lo que provocará que en el medio plazo la inversión en ‘ladrillo’ deje de ser una inversión ‘refugio’ como ha sido en los últimos años, debido a la fuerte caída de la bolsa y a los tipos de interés en mínimos históricos.

DESACELERACION ORDENADA.

Como consecuencia, el BBVA augura que, en el medio plazo, los precios de las viviendas se ajustarán paulatinamente a su nuevo nivel de equilibrio (el Banco de España estima que los precios están sobrevalorados en un 20%), por lo que anticipa una moderación paulatina y una “desaceleración ordenada” hacia tasas más acordes con el IPC, que rondará el 3% el año que viene. Los ajustes de precios más intensos se producirán en las viviendas usadas y en las zonas turísticas.

El estudio sostiene que, a pesar de que durante la última década los niveles de endeudamiento de los hogares han convergido con los de la UE, la situación patrimonial de las familias española es muy sólida, lo que limita los potenciales efectos negativos de una ralentización del mercado. El 43,6% de los 14,4 millones de hogares españoles tiene alguna deuda, pero únicamente el 7,5% soporta una carga financiera superior al 40% de su renta, deuda que no representa ni el 5% del endeudamiento total de las familias.

“La carga financiera media se encuentra en niveles reducidos, por lo que el riesgo de aumento de tipos de interés se concentra en un pequeño colectivo, especialmente de rentas bajas”, subraya el BBVA, destacando que en los últimos años se ha producido un aumento del empleo femenino y juvenil, lo que ha provocado un aumento de la renta real de los hogares, al tiempo que se han reducido los tipos de interés y se han alargado los plazos de amortización hasta los 25 años.

En esta situación además, han mejorado las condiciones de financiación, con lo que se produce una menor dificultad para afrontar las cuotas hipotecarias. Sin embargo, la entidad advierte de que la financiación hipotecaria ha avanzado mucho en España en los últimos años y, aunque aún se mantiene por debajo de la media comunitaria (45% del PIB), el crédito para adquisición de vivienda en España se disparó en 2004 hasta tasas de crecimiento por encima del 20%, mientras que el crédito a los promotores se mostró aún más dinámico, con tasas de crecimiento del 40%, lo que anticipa un nuevo aumento de hipotecas en el corto y medio plazo.

LA MOROSIDAD, AL MINIMO HISTORICO.

Los datos del estudio del BBVA en cuanto a la facilidad existente para pagar los préstamos, se demuestra en que la morosidad de los préstamos hipotecarios cayó al cierre de 2004 al mínimo histórico del 0,421%, desde el 0,485% al que inició el ejercicio, según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), que atribuye la mejora a la adecuada gestión del riesgo por parte de las entidades financieras y a la capacidad de los hogares para hacer frente a sus cuotas de amortización favorecidos por un descenso de tipos de interés.

La tasa de dudosidad de los hipotecarios -préstamos considerados de difícil cobro que pueden caer posteriormente en mora o recuperarse- se ha reducido en 6,4 puntos a lo largo del año. Tan sólo en el último trimestre, la tasa pasó del 0,431% de septiembre a un 0,421% en diciembre y encadenó así su décimo trimestre sucesivo de descensos. La morosidad de los hipotecarios es ahora casi la mitad del 0,818% del año 2000.

En la banca, la dudosidad se situó en el 0,301% en diciembre y en las cajas se produjo una mejora de 0,048 puntos respecto a diciembre de 2003. Al cierre del año, el sector del ahorro tenía catalogados como dudosos préstamos por un valor equivalente al 0,438% del conjunto de su cartera hipotecaria. Los datos de la AHE ponen de relieve la elevada calidad de los créditos para financiación de vivienda frente a otros, ya que la dudosidad de los hipotecarios fue en diciembre casi una tercera parte de la registrada en los préstamos personales (un 1,190% del conjunto del crédito)